El desahucio de Maricarmen ha generado una enorme reacción social y muchas preguntas jurídicas. ¿Cómo podía una mujer de 87 años, que llevaba cerca de 70 años viviendo en la misma casa y seguía pagando el alquiler, terminar perdiendo su vivienda?
El caso de María del Carmen Abascal, conocida estos días simplemente como Maricarmen, ha generado una enorme reacción social y muchas preguntas jurídicas.
Porque su situación no encaja en la imagen que normalmente asociamos a un procedimiento de desahucio.
No había dejado de pagar el alquiler.
No había ocupado una vivienda ajena sin contrato.
No llevaba unos meses en el inmueble.
Vivía allí desde 1956.
Sin embargo, el 23 de septiembre de 2026 una comisión judicial ejecutó su lanzamiento de la vivienda de la calle Alcalde Sainz de Baranda, en Madrid. Tenía 87 años y una discapacidad reconocida del 50 %.
Para comprender cómo se llegó a ese resultado hay que retroceder setenta años y explicar tres conceptos que resultaron decisivos:
los contratos de renta antigua, las subrogaciones por fallecimiento y la tácita reconducción.
Y conviene hacerlo sin simplificaciones, porque el recorrido judicial del caso es bastante más complejo de lo que sugieren algunos titulares.
Maricarmen no fue desahuciada por no pagar el alquiler
Esta es probablemente la primera cuestión que debe aclararse.
El procedimiento promovido por la propiedad no fue un desahucio por impago de rentas.
El litigio se planteó por expiración del plazo del contrato de arrendamiento.
Maricarmen continuaba abonando la renta. El problema jurídico era otro: determinar si tenía derecho a permanecer indefinidamente en la vivienda en virtud del antiguo contrato que había firmado su padre en 1956.
El Tribunal Supremo describe expresamente el procedimiento como un juicio verbal sobre «desahucio por transcurso del plazo del contrato».
Esta diferencia es fundamental.
Una persona puede estar perfectamente al corriente de sus pagos y, sin embargo, verse obligada a abandonar una vivienda si jurídicamente ha finalizado su derecho a permanecer en ella.
Todo comenzó con un contrato firmado en 1956
El contrato de arrendamiento original se firmó el 3 de septiembre de 1956 a nombre del padre de Maricarmen.
Cuando este falleció, en 1960, su esposa se subrogó en el contrato.
Décadas después, cuando la madre falleció en 2005, Maricarmen comunicó su voluntad de subrogarse también en el arrendamiento.
Así se produjeron dos sucesiones en la posición del arrendatario:
padre → madre → hija.
Y precisamente esa segunda subrogación es la que terminó generando el conflicto judicial.
¿Qué es exactamente una subrogación en un alquiler?
Subrogarse significa, explicado de forma sencilla, ocupar la posición jurídica que tenía otra persona dentro del contrato.
En determinados contratos de alquiler, cuando fallece el arrendatario, la ley permite que determinados familiares continúen en la vivienda y pasen a ocupar su posición como arrendatarios.
Pero ese derecho no es ilimitado.
Y en los denominados contratos de renta antigua existen unas reglas transitorias especialmente complejas.
¿Qué significa que el contrato era de “renta antigua”?
La expresión renta antigua se utiliza normalmente para referirse a determinados contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985, sometidos a un régimen de prórroga y subrogación muy distinto del actual.
Cuando se aprobó la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, el legislador estableció un régimen transitorio para ir limitando progresivamente la duración de aquellos contratos.
Por eso la Disposición Transitoria Segunda de la LAU contiene reglas específicas sobre quién puede subrogarse y durante cuánto tiempo.
Y una de esas reglas resultó decisiva en el caso de Maricarmen.
La segunda subrogación no tenía necesariamente carácter vitalicio
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece para determinados contratos antiguos que, cuando una ulterior subrogación se produce a favor de un hijo, el contrato se extingue, con carácter general, a los dos años, o cuando ese hijo alcance los 25 años si esa fecha fuera posterior.
Existe, sin embargo, una excepción importante cuando la persona subrogada está afectada por una discapacidad igual o superior al 65 %, supuesto en el que la duración puede prolongarse hasta su fallecimiento.
Maricarmen tenía reconocida una discapacidad del 50 %.
La Audiencia Provincial de Madrid entendió que no concurrían los requisitos legales necesarios para que aquella segunda subrogación pudiera mantenerse hasta su fallecimiento y consideró que el contrato originario debía haberse extinguido dos años después de la subrogación producida en 2005.
Aquí está una de las claves fundamentales del caso:
el problema no era si Maricarmen se había subrogado en el contrato, sino cuánto podía durar legalmente esa subrogación.
Pero Maricarmen siguió viviendo allí durante muchos años
Y aquí aparece la siguiente pregunta lógica.
Si aquella subrogación debía extinguirse a los dos años, es decir, alrededor de 2007:
¿cómo pudo Maricarmen continuar en la vivienda durante casi veinte años más?
Porque siguió viviendo allí y continuó pagando la renta.
Y los propietarios siguieron aceptándola.
De hecho, cuando Urbagestión Desarrollo e Inversión S.L. adquirió la vivienda en 2018, comunicó a Maricarmen que se había subrogado como propietaria en los derechos y obligaciones derivados del arrendamiento, le indicó una cuenta bancaria para seguir pagando e incluso posteriormente actualizó la renta.
Aquella conducta fue precisamente la que hizo que el primer juzgado que estudió el asunto diese inicialmente la razón a Maricarmen.
Maricarmen ganó el juicio en primera instancia
La primera sentencia fue favorable a la inquilina.
El Juzgado de Primera Instancia n.º 90 de Madrid, sentencia 26/2022, de 27 de enero, desestimó la demanda de desahucio presentada por la propiedad.
El juzgado valoró, entre otras circunstancias, que durante años se había consentido que Maricarmen continuara ocupando la vivienda y abonando las rentas.
Consideró relevante, por tanto, la conducta mantenida por los propietarios respecto de aquella relación arrendaticia.
Pero Urbagestión recurrió.
Y la Audiencia Provincial llegó a una conclusión diferente.
La Audiencia Provincial de Madrid cambió completamente el resultado
La Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9.ª, sentencia 324/2022, de 30 de junio, ECLI:ES:APM:2022:9740, revocó la sentencia de primera instancia.
La Audiencia realizó una distinción jurídicamente muy importante.
Una cosa era que la propiedad hubiese reconocido a Maricarmen como arrendataria subrogada.
Y otra distinta que, mediante su conducta, pudiera convertir en indefinida una subrogación cuya duración estaba limitada por la ley.
Según la Audiencia, aceptar durante años que Maricarmen permaneciera en la vivienda no modificaba el límite legal correspondiente a aquella segunda subrogación.
Pero eso tampoco significaba que todos aquellos años posteriores carecieran de explicación jurídica.
La respuesta estaba en otra figura clásica del Derecho Civil:
la tácita reconducción.
¿Qué es la tácita reconducción?
El artículo 1566 del Código Civil establece que, cuando termina un arrendamiento y el inquilino permanece durante más de quince días en el inmueble con el consentimiento del propietario, puede entenderse que existe tácita reconducción.
Dicho en términos sencillos:
el contrato anterior ha terminado, pero como el inquilino sigue en la vivienda y el propietario acepta esa situación, nace una nueva continuación temporal de la relación arrendaticia.
No significa que el contrato inicial reviva indefinidamente.
El artículo 1581 del Código Civil establece la duración de estas situaciones atendiendo a cómo estuviera fijado el alquiler: por años, meses o días.
Eso fue precisamente lo que entendió la Audiencia en el caso de Maricarmen.
Aunque la segunda subrogación del antiguo contrato tenía una duración limitada, la permanencia posterior en la vivienda y la aceptación de las rentas habían producido sucesivas tácitas reconducciones.
Pero esas renovaciones tampoco eran perpetuas.
Podían llegar a su término.
Entonces, ¿cobrar el alquiler durante años impide después recuperar la vivienda?
No necesariamente.
Este es uno de los aprendizajes jurídicos más interesantes del caso.
Es frecuente pensar:
“Si el propietario ha estado cobrándome durante quince años, ha aceptado que mi contrato continúe para siempre.”
No tiene por qué ser así.
Que un propietario acepte rentas después de finalizar un contrato puede producir determinados efectos jurídicos —entre ellos, una tácita reconducción—, pero no significa necesariamente que el antiguo contrato quede prorrogado indefinidamente con todas sus condiciones originales.
Todo dependerá del contrato, de la legislación aplicable, de las comunicaciones entre las partes y de cómo se hayan producido esos pagos.
Por eso, en arrendamientos muy antiguos, los recibos de alquiler son importantes, pero no son el único documento que debe estudiarse.
¿Qué decidió realmente el Tribunal Supremo?
También aquí conviene corregir una afirmación que se está repitiendo con frecuencia.
Se ha dicho que:
“El Tribunal Supremo ordenó desahuciar a Maricarmen”.
Técnicamente no es correcto.
Maricarmen recurrió la sentencia de la Audiencia Provincial ante la Sala Primera del Tribunal Supremo.
El Auto del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 2023, recurso 6423/2022, ECLI:ES:TS:2023:16971A, inadmitió el recurso de casación al considerar que carecía manifiestamente de fundamento.
Por tanto, el Supremo no dictó una nueva sentencia entrando a resolver nuevamente todo el fondo del litigio.
Al inadmitirse el recurso, quedó firme la sentencia de la Audiencia Provincial que había declarado extinguido el arrendamiento.
La distinción puede parecer técnica, pero es importante.
Especialmente cuando se explica públicamente una resolución judicial.
¿Era entonces inevitable el desahucio?
Tampoco debemos simplificar tanto.
Desde el momento en que la sentencia que declaraba extinguido el arrendamiento adquirió firmeza, la propiedad disponía de un título judicial para recuperar la posesión de la vivienda.
Pero una cosa es quién tiene jurídicamente derecho a la posesión y otra distinta son las medidas que pueden adoptarse durante la ejecución para proteger a personas en situación de vulnerabilidad.
El caso de Maricarmen pasó precisamente por varios aplazamientos antes de que finalmente se ejecutara el lanzamiento el 23 de septiembre de 2026.
Por eso el debate posterior no se ha limitado a discutir si el viejo contrato había terminado.
Ha girado también alrededor de otra cuestión:
qué debe ocurrir cuando la persona que va a perder su vivienda es especialmente vulnerable y carece de una alternativa habitacional adecuada.
¿Por qué intervino Naciones Unidas?
La defensa de Maricarmen llevó su situación ante el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de Naciones Unidas.
En junio de 2026, mientras estudiaba el asunto, el Comité solicitó a España la adopción de medidas provisionales para evitar un posible daño irreparable, planteando la suspensión del desalojo o que se proporcionase una alternativa habitacional adecuada.
Aquí hay que diferenciar nuevamente dos planos.
La actuación del Comité de Naciones Unidas no anulaba la sentencia civil española que declaraba extinguido el contrato.
La controversia civil entre propietaria e inquilina ya había sido decidida.
Lo que planteaba Naciones Unidas era otra cuestión: las obligaciones asumidas por España en materia de derechos económicos y sociales y la protección de una persona vulnerable ante la pérdida de su vivienda.
La Constitución establece, además, que los tratados internacionales válidamente celebrados y publicados forman parte del ordenamiento interno y que las normas relativas a derechos fundamentales deben interpretarse conforme a los tratados internacionales sobre esas materias ratificados por España.
La articulación concreta entre las medidas de los comités internacionales y los procedimientos judiciales internos es jurídicamente más compleja que afirmar simplemente que «la ONU prohibió el desahucio».
De hecho, el lanzamiento terminó ejecutándose.
Posteriormente, el Relator Especial de Naciones Unidas sobre el derecho a una vivienda adecuada, Koldo Casla, sostuvo que la ejecución del desalojo había situado a España en incumplimiento de sus obligaciones internacionales al no respetarse aquellas medidas provisionales. Se trata de la valoración expresada por el Relator; no de una sentencia de un tribunal español anulando el lanzamiento.
El desahucio se ejecutó el 23 de septiembre
Finalmente, después de varios intentos anteriores, el 23 de septiembre de 2026 se ejecutó el lanzamiento.
Maricarmen salió del inmueble atendida por servicios sanitarios y fue trasladada al Hospital Gregorio Marañón.
Las imágenes provocaron una enorme reacción pública.
Pero la historia no terminó ahí.
Maricarmen volverá a la misma casa
Pocos días después del desahucio se produjo un giro inesperado.
Tras una reunión en la que intervino como mediadora la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS), la representación de Maricarmen y Urbagestión alcanzaron un acuerdo.
Maricarmen aceptó posteriormente la propuesta.
El acuerdo prevé que pueda regresar a la misma vivienda mediante un nuevo contrato de alquiler de ocho años y con una renta que no superará el 30 % de sus ingresos netos.
Y este detalle resulta jurídicamente muy significativo:
Maricarmen no vuelve porque se haya declarado que el antiguo contrato de 1956 seguía vigente.
Vuelve mediante un nuevo contrato.
La diferencia es esencial.
El antiguo litigio concluyó con la extinción de aquella relación arrendaticia.
La posibilidad de regresar a la vivienda nace ahora de un acuerdo posterior entre las partes.
¿Quién tenía razón?
Probablemente esta sea la pregunta más difícil y, al mismo tiempo, la que peor se responde cuando un procedimiento judicial adquiere dimensión mediática.
Desde el punto de vista estrictamente jurídico, existe una sentencia firme que declaró extinguido el contrato y reconoció el derecho de la propiedad a recuperar la vivienda.
Eso es un hecho.
Pero también es un hecho que el Juzgado de Primera Instancia había llegado inicialmente a una conclusión distinta.
Y también lo es que, una vez firme la extinción contractual, subsistía una cuestión diferente: cómo debía gestionarse la situación de una mujer de 87 años, con discapacidad y que llevaba prácticamente toda su vida en aquella vivienda.
No conviene mezclar ambas preguntas.
Una cosa es determinar si un contrato continúa jurídicamente vigente.
Otra es determinar qué instrumentos deben existir para que la ejecución de esa extinción contractual no deje a una persona vulnerable sin una solución residencial adecuada.
El caso Maricarmen muestra precisamente la tensión entre esos dos planos.
¿Puede pasar algo parecido a otros inquilinos de renta antigua?
Sí.
Todavía existen en España contratos de arrendamiento celebrados hace décadas sometidos al régimen transitorio de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Y en estos contratos resulta especialmente peligroso asumir que:
“Como llevo toda la vida viviendo aquí, el contrato es vitalicio”.
No necesariamente.
Tampoco basta con saber que se está pagando puntualmente el alquiler.
Cuando existe una subrogación por fallecimiento hay que reconstruir toda la historia del contrato.
Entre otras cuestiones, deben comprobarse:
- la fecha exacta del contrato original;
- quién figuraba como arrendatario;
- cuándo fallecieron los anteriores titulares;
- cuántas subrogaciones se han producido;
- cuándo se comunicaron;
- qué personas convivían en la vivienda;
- la edad y circunstancias del subrogado en cada momento;
- la existencia y grado de una eventual discapacidad;
- los requerimientos remitidos por el propietario;
- los recibos y actualizaciones de renta;
- y cualquier comunicación producida después de una transmisión de la vivienda.
Un dato aparentemente pequeño puede modificar completamente el resultado.
Si compra el edificio otro propietario, ¿desaparecen los derechos del inquilino?
Tampoco.
La venta de una vivienda arrendada no significa automáticamente que el contrato desaparezca.
El nuevo propietario puede quedar sujeto a la relación arrendaticia en los términos establecidos legalmente.
Precisamente en el caso de Maricarmen, Urbagestión le comunicó inicialmente que había pasado a ocupar la posición de la anterior propiedad y le indicó cómo continuar pagando.
Lo que posteriormente se discutió no fue simplemente si la empresa había comprado una vivienda ocupada.
La cuestión era cuánto tiempo podía seguir produciendo efectos aquella concreta relación arrendaticia.
Cinco enseñanzas jurídicas del caso Maricarmen
El caso permite extraer varias conclusiones útiles para cualquier propietario o inquilino.
Primera. Pagar el alquiler no garantiza por sí solo que el contrato siga vigente indefinidamente.
Puede existir un procedimiento por expiración del plazo aunque no haya un solo euro pendiente.
Segunda. En los contratos antiguos es imprescindible analizar las subrogaciones.
La identidad de quienes han ido sucediendo al arrendatario original y las fechas en que lo hicieron pueden resultar decisivas.
Tercera. Consentir la permanencia del inquilino puede producir efectos jurídicos, pero no necesariamente perpetuar el contrato inicial.
Puede aparecer una tácita reconducción con una duración distinta.
Cuarta. Vulnerabilidad y vigencia del contrato son cuestiones diferentes.
Una persona puede encontrarse en una situación de extrema vulnerabilidad y, al mismo tiempo, existir una resolución civil firme que declare terminado su contrato.
La protección de esa vulnerabilidad debe articularse mediante los instrumentos legales, procesales y administrativos correspondientes.
Quinta. Una resolución judicial firme no impide negociar.
Después de años de procedimiento y después incluso de haberse ejecutado el lanzamiento, las partes alcanzaron finalmente un acuerdo que permitirá a Maricarmen regresar a la vivienda.
Probablemente esta sea una de las lecciones prácticas más importantes del caso.
El caso Maricarmen es mucho más que un desahucio
Reducir esta historia a:
«una mujer de 87 años fue desahuciada a pesar de pagar»
no permite comprenderla.
Pero tampoco sería correcto reducirla a:
«su contrato había terminado y simplemente se cumplió la ley».
La realidad jurídica es bastante más compleja.
Existía un contrato firmado en 1956.
Hubo dos subrogaciones familiares.
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 limitó la duración de determinadas subrogaciones de contratos antiguos.
Un juzgado entendió inicialmente que la conducta de los propietarios permitía mantener la posición de Maricarmen.
La Audiencia Provincial revocó esa decisión.
El Tribunal Supremo inadmitió posteriormente el recurso de casación.
Durante los años posteriores al límite de la subrogación existieron tácitas reconducciones.
Naciones Unidas pidió medidas provisionales ante la situación de vulnerabilidad.
El lanzamiento terminó ejecutándose.
Y, finalmente, la negociación consiguió algo que el procedimiento judicial ya no podía proporcionar: un nuevo contrato que permitirá a Maricarmen regresar a su casa.
El caso demuestra por qué, en materia de arrendamientos, no basta con saber cuánto se paga o cuántos años se lleva viviendo en una vivienda.
Hay que conocer qué contrato existe, qué ley le resulta aplicable, cómo se ha transmitido y qué actos han realizado las partes durante todos esos años.
Especialmente cuando hablamos de contratos de renta antigua, la historia jurídica de una vivienda puede ser casi tan importante como el propio contrato.
Fuentes jurídicas principales
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Disposición Transitoria Segunda.
Código Civil. Artículos 1566 y 1581.
Juzgado de Primera Instancia n.º 90 de Madrid. Sentencia 26/2022, de 27 de enero.
Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9.ª. Sentencia 324/2022, de 30 de junio. Recurso 506/2022. ECLI:ES:APM:2022:9740.
Tribunal Supremo, Sala Primera. Auto de 13 de diciembre de 2023. Recurso de casación 6423/2022. ECLI:ES:TS:2023:16971A.
Actualización jurídica: 2 de octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter meramente informativo. La situación de cada contrato de arrendamiento debe estudiarse individualmente atendiendo a su fecha, cláusulas, subrogaciones producidas y documentación disponible.