Los dos Reales Decretos-leyes sobre vivienda aprobados por el Gobierno a finales de septiembre han sido derogados por el Congreso. Esto significa que medidas como la renovación automática de los alquileres por nuevos periodos de cinco o siete años, la indemnización mínima de doce mensualidades al inquilino, la nueva prórroga extraordinaria de dos años o determinadas medidas antidesahucio ya no forman parte de la legislación vigente.
Pero conviene explicar bien qué ha ocurrido.
Porque durante unos días —e incluso, en uno de los decretos, durante unas horas— esas normas sí estuvieron vigentes.
Y, sobre todo, porque su derogación no significa que España haya vuelto a una situación en la que propietarios e inquilinos carezcan de reglas sobre duración de contratos, prórrogas, vulnerabilidad o desahucios.
El Congreso ha derogado los dos Reales Decretos-leyes de vivienda
El 2 de octubre de 2026, el Congreso de los Diputados rechazó la convalidación de los dos Reales Decretos-leyes aprobados por el Gobierno unos días antes.
El Real Decreto-ley 26/2026, relativo a la función social de la vivienda, protección frente a determinados desahucios, alquileres temporales, fiscalidad y vivienda asequible, fue rechazado por 178 votos frente a 172.
El Real Decreto-ley 27/2026, que modificaba profundamente la duración y renovación de los contratos de alquiler habitual, fue rechazado por 184 votos frente a 166.
La decisión no es solamente política.
Tiene una consecuencia jurídica inmediata.
El BOE publicó el propio 2 de octubre dos resoluciones del Congreso declarando expresamente la derogación de ambos Reales Decretos-leyes.
Por tanto, las medidas introducidas por estas normas han dejado de formar parte del Derecho vigente.
¿Cómo podían estar vigentes si todavía no habían sido aprobados por el Congreso?
Porque un Real Decreto-ley funciona de manera distinta a una ley ordinaria.
El artículo 86 de la Constitución permite al Gobierno aprobar normas provisionales con fuerza de ley cuando concurre una situación de extraordinaria y urgente necesidad.
Estas normas pueden entrar en vigor inmediatamente después de su publicación en el BOE.
Posteriormente, el Congreso dispone de un máximo de treinta días para decidir si las convalida o las deroga.
En este caso:
- el RDL 26/2026 entró en vigor el 1 de octubre de 2026;
- el RDL 27/2026 entró en vigor el 2 de octubre de 2026;
- y ambos fueron derogados por el Congreso el 2 de octubre.
El primero estuvo vigente aproximadamente un día.
El segundo, apenas unas horas.
¿Qué medidas han desaparecido con el RDL 26/2026?
El primero de los decretos era una norma muy extensa que introducía modificaciones en numerosos ámbitos relacionados con la vivienda.
Con su derogación han quedado sin efecto, entre otras, las siguientes medidas.
1. La nueva suspensión de determinados desahucios hasta 2030
El decreto establecía un régimen especial de suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030 para determinados procedimientos en los que la persona afectada se encontrara en situación de vulnerabilidad y careciera de alternativa habitacional.
La medida afectaba especialmente a procedimientos promovidos por determinadas entidades dedicadas a la adquisición de inmuebles o carteras hipotecarias con determinadas características.
No era, como se llegó a afirmar en algunos titulares, una prohibición general de todos los desahucios en España hasta 2030.
Era un régimen específico con requisitos concretos.
Ese nuevo régimen ha decaído con la derogación del decreto.
Esto no significa, sin embargo, que hayan desaparecido todas las normas destinadas a proteger a personas vulnerables en procedimientos de vivienda.
Continúan existiendo las medidas previstas en la legislación que ya estaba vigente anteriormente.
2. La prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados alquileres
El RDL 26/2026 permitía que determinados arrendatarios cuyos contratos fueran a finalizar antes del 31 de diciembre de 2028 solicitaran una prórroga extraordinaria por periodos anuales hasta un máximo de dos años adicionales, siempre que cumplieran los requisitos previstos.
Entre ellos se encontraba encontrarse al corriente de pago del alquiler.
Esta nueva prórroga extraordinaria de dos años ya no puede invocarse actualmente sobre la base de aquel decreto.
3. El límite extraordinario del 2 % para determinadas actualizaciones de renta
Otra medida que ha quedado sin efecto es el régimen extraordinario previsto hasta el 31 de diciembre de 2027.
El decreto establecía que, en determinadas circunstancias, si propietario e inquilino no alcanzaban un nuevo acuerdo sobre la actualización anual de la renta, el incremento no podría superar el 2 %.
También impedía determinadas subidas cuando la renta ya superaba ciertos límites de referencia.
Tras la derogación, hay que volver a examinar cada actualización conforme al contrato y a las reglas de la Ley de Arrendamientos Urbanos actualmente vigentes.
Por tanto, tampoco es correcto afirmar simplemente que “todos los alquileres pueden volver a subir libremente”.
No es así.
4. La nueva regulación de los alquileres de temporada
El RDL 26/2026 pretendía endurecer significativamente el régimen de los denominados alquileres de temporada.
Entre otras medidas, exigía que existiera una verdadera causa temporal y que esta pudiera acreditarse.
El decreto disponía incluso que, si no existía una causa temporal real, el contrato pudiera quedar sometido al régimen de vivienda habitual.
Aquella regulación específica ha quedado sin efecto.
Pero esto tampoco significa que ahora cualquier contrato pueda denominarse libremente “de temporada”.
La calificación jurídica de un arrendamiento depende de su verdadera finalidad y circunstancias, no únicamente del título que las partes escriban en la primera página.
5. La nueva regulación del alquiler por habitaciones
También desaparecen las nuevas reglas que pretendían impedir que el alquiler por habitaciones se utilizara para eludir las limitaciones aplicables al alquiler de la vivienda completa.
El decreto establecía, entre otras cuestiones, que la suma de los alquileres de las distintas habitaciones no pudiera superar en determinadas circunstancias el importe correspondiente al alquiler unitario de la vivienda.
Esta regulación estatal específica ha decaído.
6. La limitación a determinadas compras inmobiliarias por debajo del 70 % del valor de tasación
El decreto limitaba temporalmente, hasta el 31 de diciembre de 2028, determinadas adquisiciones realizadas por entidades dedicadas a la compra de inmuebles cuando el precio fuera inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado.
Esta medida tampoco permanece vigente tras la derogación.
7. El mecanismo “TU CASA”
El RDL 26/2026 creaba también el mecanismo denominado TU CASA, destinado a facilitar financiación pública complementaria para acceder a la primera vivienda.
Se articulaba a través del Instituto de Crédito Oficial y preveía préstamos públicos en determinadas condiciones.
La vivienda adquirida mediante este sistema quedaba además sometida a limitaciones futuras en su precio de transmisión.
Con la derogación del decreto, este mecanismo no puede considerarse actualmente una ayuda vigente al amparo de aquella norma.
¿Qué ha pasado con la renovación automática de los contratos?
Aquí encontramos probablemente la medida que más dudas generó entre propietarios e inquilinos.
El Real Decreto-ley 27/2026 modificaba el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La reforma establecía que, una vez alcanzados los cinco años de duración mínima del contrato —o siete años cuando el propietario fuera una persona jurídica—, si ninguna de las partes comunicaba lo contrario, el alquiler se prorrogaría por nuevos periodos completos de:
cinco años, cuando el arrendador fuera persona física;
o siete años, cuando fuera persona jurídica.
Además, esos periodos podían sucederse nuevamente.
Esta reforma ya no está vigente.
Tampoco existe actualmente la nueva indemnización mínima de doce mensualidades
El mismo decreto establecía otra medida muy relevante.
Cuando el propietario decidiera no continuar con el alquiler al finalizar determinados periodos, podía quedar obligado a indemnizar al inquilino con una cantidad mínima equivalente a doce mensualidades de una vivienda de características análogas, salvo las excepciones previstas por la propia norma.
Esta obligación también ha desaparecido con la derogación del RDL 27/2026.
Por tanto:
un propietario no está actualmente obligado, con carácter general, a pagar doce mensualidades simplemente porque decida no renovar un contrato cuando legalmente pueda finalizarlo.
La indemnización prevista por aquella reforma ya no forma parte del artículo 10 LAU vigente.
El propio BOE recoge actualmente que las modificaciones introducidas por los RDL 26/2026 y 27/2026 han quedado sin efecto.
Entonces, ¿cuánto dura ahora un contrato de alquiler?
Esta es probablemente la pregunta más útil para propietarios e inquilinos.
La regulación general vuelve a ser la existente antes de estos dos decretos.
Como regla general, el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos mantiene una duración mínima de:
cinco años, cuando el propietario es una persona física;
y siete años, cuando el propietario es una persona jurídica.
Si se pactó inicialmente una duración inferior, el contrato se va prorrogando en los términos establecidos legalmente hasta alcanzar ese mínimo.
Después entra en juego el artículo 10 LAU.
Actualmente, si llegado el vencimiento ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar:
el contrato se prorroga por periodos anuales hasta un máximo de tres años adicionales.
El propietario debe comunicar su voluntad de no renovar con una antelación mínima de cuatro meses.
El inquilino debe hacerlo, con carácter general, con una antelación mínima de dos meses.
Esta es la regla que deben tener ahora como referencia propietarios e inquilinos.
No los nuevos periodos automáticos de cinco o siete años que estuvieron vigentes durante unas horas.
¿Siguen existiendo prórrogas especiales para personas vulnerables?
Sí.
Y esto es muy importante para evitar otra conclusión equivocada.
La derogación de los dos decretos no ha eliminado toda la legislación anterior en materia de protección de inquilinos vulnerables.
La actual redacción del artículo 10 LAU continúa contemplando, por ejemplo, una prórroga extraordinaria de hasta un año cuando el arrendatario acredite determinadas circunstancias de vulnerabilidad social y económica y el arrendador sea un gran tenedor, con las condiciones legalmente establecidas.
Además, en viviendas situadas en determinadas zonas de mercado residencial tensionado continúa existiendo la posibilidad de solicitar determinadas prórrogas extraordinarias de hasta tres años, conforme a la Ley de Vivienda y a la LAU.
Por eso no es correcto resumir la votación del Congreso diciendo:
“Se han eliminado todas las prórrogas de los alquileres”.
No es cierto.
Lo que ha desaparecido son las nuevas medidas que pretendían introducir los RDL 26/2026 y 27/2026.
¿Qué significa la derogación para un propietario?
Desde el punto de vista práctico, un propietario debe volver a trabajar con las reglas actualmente consolidadas de la LAU.
Esto significa, entre otras cosas:
comprobar la fecha de firma del contrato;
determinar si se encuentra todavía dentro de los cinco o siete años mínimos;
comprobar si está ya dentro del periodo de prórroga del artículo 10;
respetar correctamente los plazos de preaviso;
analizar si existe alguna prórroga extraordinaria aplicable;
y comprobar las reglas específicas de las zonas de mercado residencial tensionado cuando procedan.
Lo que no debe hacer es aplicar automáticamente las reglas de los decretos derogados por haber leído que estuvieron vigentes durante unos días.
¿Y qué significa para un inquilino?
El inquilino tampoco puede partir ahora de que:
su contrato se renovará automáticamente otros cinco años;
que el propietario tendrá que pagarle doce mensualidades si no renueva;
o que dispone automáticamente de dos años adicionales de prórroga.
Esas medidas han sido derogadas.
Pero tampoco debe asumir que carece de cualquier protección.
La LAU continúa regulando duración mínima, prórrogas, preavisos, grandes tenedores, zonas tensionadas y situaciones de vulnerabilidad.
Por eso, antes de aceptar que un contrato ha terminado o que debe abandonar la vivienda, conviene determinar exactamente qué régimen jurídico corresponde a ese contrato concreto.
¿Qué sucede con los desahucios?
La derogación del denominado mediáticamente “decreto Maricarmen” tampoco significa que desde el 2 de octubre todos los procedimientos de desahucio puedan ejecutarse inmediatamente con independencia de las circunstancias del afectado.
Lo que ha desaparecido es el nuevo sistema especial creado por el RDL 26/2026.
Continúan aplicándose las reglas de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda y las restantes normas que permanezcan vigentes.
Por tanto, habrá que analizar cada procedimiento individualmente.
El debate sobre estas reformas se produjo precisamente pocos días después del conocido desahucio de Maricarmen, cuyo recorrido judicial hemos analizado en otro artículo de esta web.
Su caso demuestra precisamente algo importante:
el derecho a recuperar una vivienda, la duración de un contrato y la protección de las personas vulnerables son cuestiones relacionadas, pero jurídicamente distintas.
¿Qué ocurre con algo que se hizo mientras los decretos estuvieron vigentes?
Esta cuestión merece especial cautela.
El RDL 26/2026 estuvo vigente desde el 1 hasta el 2 de octubre.
El RDL 27/2026 entró en vigor el 2 de octubre y fue derogado ese mismo día.
Durante ese breve periodo fueron normas con fuerza de ley.
La resolución del Congreso las deroga, pero no contiene una declaración general diciendo que jurídicamente nunca hubieran existido. El BOE refleja expresamente su entrada en vigor y su posterior derogación.
Por eso, si durante esas horas o ese día se realizó una actuación jurídica directamente amparada en alguno de los decretos —por ejemplo, una comunicación, una solicitud judicial o el ejercicio de un determinado derecho— no aconsejaría presumir automáticamente ni que sigue produciendo efectos ni que es inexistente.
Habrá que estudiar el acto concreto, su fecha y el régimen jurídico aplicable.
Es probablemente una cuestión residual por la brevísima duración de las normas, pero jurídicamente no debería ignorarse.
¿Pueden volver estas medidas?
Sí.
Que el Congreso haya derogado estos dos Reales Decretos-leyes no impide que el Gobierno presente en el futuro una nueva regulación sobre las mismas materias.
Podría hacerlo mediante un nuevo proyecto legislativo o, si concurren nuevamente los requisitos constitucionales, mediante otro Real Decreto-ley.
Pero sería una nueva norma.
Los RDL 26/2026 y 27/2026 que hemos analizado están formalmente derogados.
A fecha de 5 de octubre de 2026, distintas informaciones señalan que el Gobierno estudia aprobar nuevos textos sobre vivienda, incluso recuperando algunas medidas del primer decreto. Sin embargo, mientras no exista una nueva norma aprobada y publicada en el BOE, esas posibles medidas no forman parte del Derecho vigente.
Esta distinción es esencial.
En materia jurídica debemos diferenciar siempre entre:
lo anunciado, lo aprobado y lo que realmente está vigente.
La situación actual, resumida
A día de hoy:
La renovación automática por nuevos periodos de cinco o siete años introducida por el RDL 27/2026 ya no existe.
También ha desaparecido la indemnización general mínima de doce mensualidades prevista en aquel decreto.
La nueva prórroga extraordinaria general de hasta dos años del RDL 26/2026 tampoco está vigente.
El límite extraordinario del 2 % previsto por esa norma ha quedado igualmente sin efecto.
Las nuevas reglas estatales sobre alquiler de temporada y por habitaciones introducidas por el RDL 26/2026 han decaído.
El régimen especial de suspensión de determinados desahucios hasta 2030 creado por ese decreto tampoco forma parte actualmente del Derecho vigente.
Sin embargo, continúan plenamente vigentes:
- la Ley de Arrendamientos Urbanos;
- la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda;
- las reglas anteriores sobre vulnerabilidad y determinados supuestos de prórroga;
- y las restantes normas que resulten aplicables a cada contrato.
Por tanto, cada arrendamiento debe analizarse atendiendo a su fecha, duración, tipo de propietario, ubicación y circunstancias concretas.
En conclusión
Los dos decretos de vivienda aprobados por el Gobierno a finales de septiembre tuvieron una vida jurídica extraordinariamente breve.
Llegaron a entrar en vigor.
Pero el Congreso decidió no convalidarlos y acordó expresamente su derogación el 2 de octubre de 2026.
Esto obliga ahora a propietarios e inquilinos a evitar dos errores.
El primero es seguir aplicando medidas que ya no están vigentes porque aparecieron durante días en todos los medios de comunicación.
El segundo es pensar que, al caer esos decretos, han desaparecido todas las normas de protección de los inquilinos o todas las obligaciones de los propietarios.
Ninguna de las dos conclusiones es correcta.
La regulación actual vuelve a descansar en la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley por el derecho a la vivienda y las restantes normas vigentes, hasta que eventualmente se apruebe una nueva reforma.
Y, como ocurre tantas veces en materia de alquileres, la respuesta correcta dependerá de algo aparentemente sencillo pero jurídicamente decisivo:
qué contrato tenemos delante y qué norma estaba vigente cuando se produjo cada hecho.
Fuentes jurídicas principales
Constitución Española, artículo 86.
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre —derogado—.
Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre —derogado—.
Resolución de 2 de octubre de 2026 del Congreso de los Diputados por la que se acuerda la derogación del Real Decreto-ley 26/2026. BOE-A-2026-20526.
Resolución de 2 de octubre de 2026 del Congreso de los Diputados por la que se acuerda la derogación del Real Decreto-ley 27/2026. BOE-A-2026-20527.
Última actualización jurídica: 5 de octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo. La aplicación de las normas sobre arrendamientos depende de las circunstancias concretas del contrato y del momento en que se produjeron los hechos.