Firmar un contrato de arras puede parecer un trámite previo a la compraventa de una vivienda. En realidad, puede comprometer una cantidad importante de dinero y generar obligaciones jurídicas antes de llegar a la notaría.
El problema aparece cuando, después de entregar la señal, una de las partes cambia de opinión.
El comprador ya no quiere comprar.
El vendedor recibe una oferta mejor y decide que ya no quiere vender.
El banco deniega la hipoteca.
Aparece una carga sobre la vivienda.
O llega el día previsto para firmar la escritura y una de las partes simplemente no comparece.
En ese momento surge la pregunta:
¿Quién se queda con el dinero entregado como arras?
La respuesta no depende únicamente de quién haya decidido no seguir adelante. Antes hay que leer el contrato y determinar qué clase de arras se pactaron, qué obligaciones asumió cada parte y qué causa ha impedido la compraventa.
Respuesta breve: si se pactaron claramente arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil, el comprador puede desistir perdiendo las arras y el vendedor puede desistir devolviéndolas por duplicado. Pero si las arras son confirmatorias o penales, las consecuencias pueden ser muy diferentes: la parte perjudicada puede llegar a exigir el cumplimiento del contrato, su resolución y, cuando corresponda, daños y perjuicios.
Un contrato de arras no es un simple recibo de una señal
Uno de los errores más frecuentes es pensar:
“Como todavía no hemos firmado ante notario, no pasa nada si cambio de opinión”.
No es correcto.
El artículo 1450 del Código Civil establece que la compraventa puede quedar perfeccionada cuando comprador y vendedor han acordado la cosa y el precio, aunque todavía no se haya entregado ni el inmueble ni el precio completo.
Por eso un documento privado firmado antes de la escritura puede generar obligaciones importantes.
La palabra “arras” tampoco resuelve por sí sola el problema.
Lo decisivo es conocer la función que las partes dieron a la cantidad entregada.
Y aquí debemos distinguir tres figuras.
Los tres tipos de arras y por qué la diferencia es decisiva
| Tipo de arras | Función | ¿Permiten echarse atrás libremente? | Consecuencia habitual |
| Penitenciales | Permiten desistir | Sí, si están claramente pactadas | Comprador pierde las arras / vendedor devuelve el doble |
| Confirmatorias | Confirman el contrato y anticipan parte del precio | No | Puede exigirse cumplimiento o resolución y daños |
| Penales | Garantizan el cumplimiento mediante una penalización | No necesariamente | Se aplica la penalización pactada conforme al contrato |
La diferencia puede suponer miles de euros.
Por eso, antes de afirmar que el comprador “pierde la señal” o que el vendedor “tiene que devolver el doble”, hay que identificar primero qué se firmó realmente.
1. Arras penitenciales: las que permiten desistir
Son las reguladas expresamente en el artículo 1454 del Código Civil.
La norma establece que, cuando se hayan pactado estas arras, puede desistirse de la operación:
- el comprador, perdiendo las cantidades entregadas;
- el vendedor, devolviéndolas por duplicado.
Imaginemos que el comprador entrega 20.000 euros como arras penitenciales.
Si después decide libremente no comprar, puede perder esos 20.000 euros.
Si es el vendedor quien decide no vender, deberá devolver, conforme al pacto penitencial, 40.000 euros.
No basta con llamar al documento “contrato de arras”
Aquí está uno de los puntos jurídicamente más importantes.
La jurisprudencia tradicionalmente ha interpretado de manera restrictiva las arras penitenciales. La mera utilización de palabras como “señal”, “arras” o “paga y señal” no significa automáticamente que las partes quisieran concederse un derecho de desistimiento.
Por eso un contrato bien redactado debería dejar clara:
- la naturaleza penitencial de las arras;
- la referencia al artículo 1454 CC;
- el derecho a desistir;
- y las consecuencias concretas para comprador y vendedor.
Lo que ha dicho recientemente el Tribunal Supremo
La Sentencia del Tribunal Supremo 270/2025, de 19 de febrero, analizó precisamente un contrato en el que se calificaban de forma expresa las arras como penitenciales.
El documento no se limitaba a utilizar esa denominación. También remitía al artículo 1454 y explicaba qué ocurriría si la compraventa no llegaba a formalizarse por causa imputable a una de las partes.
El Tribunal Supremo dio especial relevancia a esa redacción clara y a la conducta contractual posterior.
Idea clave: en un conflicto de arras, muchas veces el resultado depende de una frase concreta del contrato.
¿Qué pasa si el comprador se echa atrás?
La primera pregunta es:
¿Por qué no quiere o no puede comprar?
No produce necesariamente el mismo efecto cambiar simplemente de opinión que no poder completar la operación porque el vendedor ha incumplido una obligación.
Si son arras penitenciales y el comprador desiste
Cuando el contrato contiene unas verdaderas arras penitenciales y el comprador ejerce el derecho de desistimiento, la consecuencia pactada será normalmente la pérdida de las arras.
Por ejemplo:
Precio de la vivienda: 300.000 euros.
Arras entregadas: 30.000 euros.
Si el comprador puede desistir conforme al artículo 1454 y decide hacerlo, perderá esos 30.000 euros.
En principio, esa pérdida constituye precisamente el precio económico del desistimiento que las partes habían acordado.
¿Y si simplemente ha encontrado otra vivienda?
Si existen arras penitenciales correctamente pactadas, el motivo personal del cambio de opinión puede ser irrelevante.
El comprador dispone del derecho a separarse del negocio asumiendo la consecuencia pactada.
Pero esto cambia si el documento contiene arras confirmatorias o penales.
Ahí no existe necesariamente un derecho libre a marcharse.
¿Qué pasa si el vendedor se echa atrás?
Puede suceder que, después de firmar el contrato, el vendedor reciba una oferta más alta.
También puede decidir que ya no quiere vender o que prefiere conservar la vivienda.
Si existen arras penitenciales claramente pactadas, podrá ejercitar el desistimiento en los términos del contrato, asumiendo la obligación de devolver las arras por duplicado.
Ejemplo:
El comprador entregó 25.000 euros.
Si es el vendedor quien desiste conforme al régimen penitencial:
- devuelve los 25.000 euros recibidos;
- y abona otros 25.000 euros.
Total: 50.000 euros.
Sin embargo, sería un error pensar que todos los vendedores pueden librarse de una compraventa simplemente devolviendo el doble.
Eso solo ocurre cuando existe realmente ese derecho de desistimiento.
2. Arras confirmatorias: no permiten marcharse pagando una cantidad
Las arras confirmatorias tienen una función diferente.
Normalmente confirman la existencia del negocio y actúan como un anticipo del precio.
No conceden por sí solas un derecho a romper el contrato.
Si una de las partes incumple, entra en juego el régimen general de las obligaciones recíprocas.
El artículo 1124 del Código Civil permite a la parte perjudicada optar, cuando concurren sus requisitos, entre:
- exigir el cumplimiento;
- o solicitar la resolución;
con el resarcimiento de daños y abono de intereses cuando proceda.
Si el comprador incumple unas arras confirmatorias
No debe afirmarse automáticamente:
“El vendedor se queda con la señal y asunto terminado”.
Puede ser jurídicamente mucho más complejo.
Habrá que determinar qué incumplimiento se produjo, su gravedad, qué establecía el contrato y qué pretensión puede ejercitar la parte perjudicada.
Si el vendedor incumple unas arras confirmatorias
Tampoco puede decidir unilateralmente:
“Te devuelvo el doble y ya no vendo”.
Si no se pactó un derecho de desistimiento penitencial, el comprador podría intentar exigir el cumplimiento de la operación si jurídicamente sigue siendo posible.
O puede optar por la resolución y reclamar los daños que pueda acreditar, dependiendo del supuesto.
Por eso identificar correctamente el tipo de arras es el primer paso de cualquier reclamación.
3. Arras penales: una penalización por incumplir
Las arras penales tampoco tienen como finalidad principal permitir que cualquiera abandone libremente la operación.
Su función es reforzar el cumplimiento mediante una consecuencia económica previamente pactada.
El Código Civil regula las cláusulas penales en los artículos 1152 y siguientes.
Como regla, la pena sustituye a la indemnización de daños e intereses salvo que se haya acordado otra cosa. Además, el deudor no puede liberarse simplemente pagando la pena si no se le ha reservado expresamente esa facultad.
Por eso es fundamental analizar la redacción.
Hay contratos que mezclan expresiones como:
- “arras”;
- “penalización”;
- “pérdida de la señal”;
- “devolución por duplicado”;
- “derecho a exigir cumplimiento”.
Cuando ocurre, no basta con el título del documento.
Hay que interpretar el contrato entero.
¿Qué ocurre si al comprador no le conceden la hipoteca?
Esta es una de las situaciones que más conflictos genera.
El comprador firma las arras pensando que el banco financiará la adquisición.
Entrega 15.000, 20.000 o 30.000 euros.
Después llega la tasación o el análisis de riesgos y la entidad rechaza la hipoteca.
Entonces el comprador pregunta:
“Si no me dan financiación, ¿me tienen que devolver las arras?”
En el régimen común del Código Civil no existe una regla general según la cual la denegación de la hipoteca permita recuperar automáticamente el dinero.
Hay que leer el contrato.
Si las arras condicionaban la compra a obtener financiación
Puede pactarse expresamente que la operación queda condicionada a que el comprador consiga determinada financiación dentro de un plazo.
La cláusula debe decir con claridad:
- qué financiación se necesita;
- en qué plazo;
- cómo debe acreditarse la solicitud;
- qué ocurre si se deniega;
- y si las cantidades se devuelven.
Si la cláusula está correctamente diseñada, será ella la que determine las consecuencias.
Si el contrato no dice nada sobre la financiación
El riesgo para el comprador aumenta considerablemente.
Si pactó arras penitenciales y finalmente no puede completar el precio porque el banco no le concede la hipoteca, puede verse obligado a asumir las consecuencias del desistimiento previstas en el contrato.
Por eso la financiación debería analizarse antes de firmar, no cuando la fecha de escritura está a punto de vencer.
Nota: existen Derechos civiles especiales con regulación propia. Este artículo se centra fundamentalmente en el régimen común del Código Civil; si resulta aplicable un Derecho civil especial, debe comprobarse su normativa específica.
¿Qué pasa si la tasación es más baja de lo esperado?
La lógica es parecida.
Una tasación inferior al precio de compraventa puede provocar que el banco financie menos dinero.
Pero eso no convierte automáticamente el contrato en ineficaz.
Si el comprador necesita que la vivienda alcance un determinado valor para obtener financiación suficiente, conviene preverlo expresamente antes de entregar una cantidad importante.
De lo contrario, puede acabar teniendo un compromiso de compra que económicamente no puede completar.
¿Y si el problema lo provoca la vivienda o el vendedor?
No toda operación que se frustra significa que el comprador “se ha echado atrás”.
Supongamos que después de las arras se descubre que:
- el vendedor no es titular exclusivo;
- falta la firma de otro propietario;
- existe una carga que debía cancelarse y no puede eliminarse;
- la vivienda se debía entregar libre de ocupantes y no lo está;
- el inmueble no puede transmitirse en las condiciones expresamente pactadas;
- o el vendedor se niega a acudir a la escritura.
Entonces puede existir incumplimiento del vendedor, no un desistimiento voluntario del comprador.
Esta diferencia cambia completamente el análisis.
La pregunta correcta no es:
“¿Quién dijo primero que no quería seguir?”
Sino:
“¿Quién incumplió realmente una obligación del contrato y qué consecuencias habíamos pactado?”
¿Qué sucede si llega la fecha de la escritura y una parte no comparece?
Dependerá otra vez del contrato.
Una fecha puede tener una importancia decisiva si el documento establece expresamente que ese día es el límite para otorgar la escritura y vincula la falta de comparecencia a una determinada consecuencia.
Precisamente la STS 270/2025 analizó un supuesto en el que las partes habían previsto contractualmente que la incomparecencia al otorgamiento de la escritura tendría consecuencias específicas bajo el régimen de las arras penitenciales.
Pero no debemos convertir ese caso en una regla automática para todos los contratos.
En otros supuestos habrá que estudiar:
- si la fecha era esencial;
- si hubo prórrogas;
- si alguna de las partes solicitó aplazar;
- si existieron comunicaciones posteriores;
- quién estaba realmente en condiciones de cumplir;
- y si la otra parte había cumplido previamente sus propias obligaciones.
Por eso los correos, WhatsApp, burofaxes y documentos posteriores pueden ser muy relevantes.
Contrato de reserva y contrato de arras no son necesariamente lo mismo
Otra fuente habitual de problemas aparece cuando interviene una inmobiliaria.
El comprador entrega primero una cantidad para “reservar” la vivienda.
Después piensa que ya ha firmado arras.
No necesariamente.
Un documento de reserva puede tener una función distinta y debe analizarse:
- quién lo firmó;
- quién recibió el dinero;
- si el vendedor aceptó la operación;
- en qué concepto se entregó;
- qué condiciones estaban pendientes;
- y qué cláusulas regulaban su devolución.
La propia OCU recuerda actualmente que una reserva o cantidad entregada a una agencia no debe confundirse automáticamente con las arras firmadas entre comprador y vendedor.
¿Cuánto dinero debe entregarse en un contrato de arras?
No existe en el Código Civil un porcentaje obligatorio.
El famoso 10 % es frecuente en la práctica, pero no es una cifra legalmente impuesta.
La cantidad la acuerdan las partes.
Y precisamente por eso conviene valorar el riesgo.
No produce el mismo efecto práctico firmar unas arras penitenciales de 3.000 euros que comprometer 40.000 euros.
Antes de fijar la cantidad debe valorarse:
- el precio total;
- el tiempo hasta la escritura;
- la financiación;
- el estado jurídico del inmueble;
- la probabilidad de incidencias;
- y las consecuencias económicas reales si alguna parte desiste.
Qué debería comprobar el comprador antes de firmar
Un contrato de arras no debería firmarse únicamente porque existe miedo a que otro comprador se adelante.
Antes conviene comprobar al menos:
- titularidad registral de la vivienda;
- cargas y gravámenes;
- quiénes deben firmar;
- situación de ocupación;
- precio y forma de pago;
- financiación necesaria;
- fecha prevista para escritura;
- gastos que asume cada parte;
- entrega de posesión;
- y consecuencias del desistimiento o incumplimiento.
Si existe una hipoteca pendiente del vendedor, también debería quedar previsto cómo se cancelará.
Y si la operación depende de financiación, esa circunstancia merece una cláusula específica.
Qué debería comprobar el vendedor
El vendedor también asume riesgos.
Antes de firmar debe saber si puede cumplir lo que está prometiendo.
Conviene revisar:
- titularidad;
- necesidad de consentimiento de otros propietarios;
- situación matrimonial cuando sea relevante;
- cargas;
- ocupantes;
- contratos de arrendamiento;
- documentación necesaria para transmitir;
- plazos reales para cancelar cargas;
- y fecha en la que podrá entregar la posesión.
Firmar unas arras y descubrir después que no se puede transmitir el inmueble en las condiciones pactadas puede generar una reclamación económica importante.
Ya existe un conflicto: qué hacer antes de demandar
Si comprador y vendedor ya discrepan sobre las arras, lo primero es no simplificar demasiado pronto el problema.
Yo revisaría, por este orden:
- El contrato completo.
- El justificante de la cantidad entregada.
- La nota simple y documentación del inmueble.
- Las comunicaciones anteriores y posteriores.
- La fecha prevista para escritura.
- Las posibles prórrogas.
- La financiación, si es relevante.
- Qué parte estaba en condiciones reales de cumplir.
- Qué manifestó cada una cuando surgió el conflicto.
Después debe determinarse jurídicamente:
¿Hay desistimiento o incumplimiento?
Y:
¿Son las arras penitenciales, confirmatorias o penales?
Solo entonces puede decidirse qué reclamar.
¿Conviene enviar un burofax?
En muchos conflictos inmobiliarios conviene documentar formalmente la posición de la parte antes de iniciar el procedimiento.
Un burofax o requerimiento puede servir para:
- dejar constancia de la voluntad de cumplir;
- requerir a la otra parte;
- fijar una fecha;
- reclamar la devolución de cantidades;
- o acreditar posteriormente qué posición mantuvo cada contratante.
Pero el contenido debe prepararse con cuidado.
Un requerimiento redactado precipitadamente puede terminar reconociendo un desistimiento que jurídicamente no existía.
Por eso no recomendaría enviar un mensaje diciendo simplemente “renuncio y devuélveme las arras” antes de estudiar el contrato.
Desde 2025 también debe analizarse la negociación previa antes de demandar
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 establece con carácter general un requisito de actividad negociadora previa para la admisión de las demandas civiles incluidas en su ámbito.
El artículo 5 prevé diferentes mecanismos, entre ellos negociación directa, negociación entre abogados, mediación, conciliación u oferta vinculante confidencial, con las excepciones legalmente previstas.
Una reclamación derivada de un contrato de arras normalmente deberá analizarse también desde esta perspectiva antes de presentar una demanda declarativa.
Además, el objeto de la negociación previa debe guardar la identidad exigida legalmente con el futuro litigio.
Por eso la fase extrajudicial no debería tratarse como un simple trámite.
Puede condicionar la posterior estrategia procesal.
Qué puede reclamarse si las arras no son penitenciales
Cuando no existe un verdadero derecho de desistimiento y una parte incumple una obligación contractual esencial, puede entrar en juego el artículo 1124 del Código Civil.
La parte perjudicada puede, según el caso, optar entre exigir:
el cumplimiento del contrato
o
la resolución
y reclamar el resarcimiento que corresponda cuando se acrediten sus requisitos.
Esto tiene especial importancia cuando el vendedor piensa que basta con devolver una cantidad para vender a un tercero.
No siempre es así.
Y también cuando el comprador cree que perder la señal es necesariamente el máximo riesgo económico.
Tampoco tiene por qué serlo si el contrato no contiene unas verdaderas arras penitenciales.
Ocho errores frecuentes al firmar un contrato de arras
1. Pensar que todas las arras permiten echarse atrás
No.
Solo las penitenciales conceden ese derecho con las consecuencias propias del artículo 1454.
2. Firmar sin comprobar la nota simple
Antes de entregar una cantidad importante debe conocerse quién es propietario y qué cargas constan.
3. Confiar en que la hipoteca “seguro que sale”
La financiación debe estudiarse antes y, si resulta esencial, regularse contractualmente.
4. Utilizar un modelo genérico sin adaptarlo
Una cláusula que funciona para una compraventa puede ser inadecuada para otra.
5. Pensar que “señal” significa automáticamente arras penitenciales
La jurisprudencia exige analizar la verdadera voluntad contractual.
6. No definir qué sucede si aparecen cargas o problemas jurídicos
El contrato debe repartir claramente esos riesgos.
7. Dejar pasar la fecha de escritura sin documentar nada
Cuando surgen problemas, deben quedar documentadas las propuestas de prórroga, requerimientos y disponibilidad para cumplir.
8. Reclamar antes de saber qué tipo de arras se firmaron
Una reclamación mal planteada puede debilitar la posición posterior.
Qué debe incluir un contrato de arras bien redactado
No existe un único modelo válido para todas las operaciones.
Pero normalmente debería identificarse con precisión:
- comprador y vendedor;
- inmueble;
- situación registral;
- precio;
- cantidad entregada;
- función jurídica de las arras;
- forma de pago;
- fecha límite de escritura;
- estado de cargas;
- entrega de posesión;
- situación de ocupantes;
- financiación, si condiciona la compra;
- obligaciones previas de cada parte;
- consecuencias del incumplimiento;
- y qué ocurre si alguna parte desiste.
Cuanto más dinero esté en juego, menos sentido tiene firmar un modelo que nadie ha revisado.
Tabla rápida: qué puede ocurrir si alguien se echa atrás
| Situación | Consecuencia que debe estudiarse |
| Comprador desiste con arras penitenciales | Pérdida de las arras |
| Vendedor desiste con arras penitenciales | Devolución duplicada |
| Comprador incumple con arras confirmatorias | Cumplimiento o resolución y posibles daños |
| Vendedor incumple con arras confirmatorias | Cumplimiento o resolución y posibles daños |
| Existen arras penales | Aplicación de la cláusula penal según su redacción |
| Banco deniega hipoteca | Revisar si existía cláusula de financiación |
| Aparecen cargas o problemas del inmueble | Analizar posible incumplimiento del vendedor |
| No se comparece a la escritura | Revisar contrato, plazo, comunicaciones y causa |
| Solo existe una reserva de inmobiliaria | Determinar naturaleza del documento y quién recibió el dinero |
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
¿Puede el comprador echarse atrás después de firmar arras?
Sí puede hacerlo libremente cuando se hayan pactado verdaderas arras penitenciales, asumiendo la pérdida de la cantidad entregada. Si son confirmatorias o penales, no debe presumirse que exista el mismo derecho.
¿Puede el vendedor echarse atrás después de firmar?
Si las arras son penitenciales, puede desistir devolviéndolas por duplicado conforme al artículo 1454. Si no lo son, el comprador puede disponer de otras acciones contractuales.
¿Siempre tiene que devolver el vendedor el doble?
No.
La devolución duplicada es característica de las arras penitenciales. Primero hay que comprobar que realmente se pactaron.
¿Siempre pierde el comprador la señal si no compra?
Tampoco.
Hay que conocer la causa y el tipo de arras. Si la operación no puede completarse por un incumplimiento del vendedor, el análisis será diferente.
¿Qué pasa si no me conceden la hipoteca?
Depende del contrato.
Si se pactó una condición o cláusula específica de financiación, habrá que aplicar lo acordado. Si no existe, la denegación del préstamo no genera necesariamente un derecho automático a recuperar las arras.
¿Cuánto se suele entregar?
No existe un porcentaje obligatorio legal.
La cantidad se pacta entre las partes. Aunque el 10 % es frecuente en la práctica, debe valorarse el riesgo concreto de cada operación.
¿Un contrato de arras firmado entre particulares es válido?
Puede ser perfectamente vinculante.
No es necesario que el contrato privado se firme ante notario para que produzca obligaciones entre las partes, sin perjuicio de la posterior escritura pública y de los requisitos propios de la transmisión e inscripción.
¿Puedo obligar al vendedor a venderme la vivienda?
Puede ser posible en determinados supuestos cuando existe un contrato vinculante y no se pactó un derecho de desistimiento que permita al vendedor separarse de la operación.
Debe analizarse el documento y la situación concreta.
¿Qué ocurre si el vendedor vende la vivienda a otra persona?
La situación puede ser especialmente compleja.
Habrá que analizar el contrato anterior, la situación registral, la posición del tercero adquirente y las acciones que pueda ejercer el primer comprador.
¿Necesito enviar un burofax antes de reclamar?
Es frecuente que resulte conveniente documentar formalmente la posición de la parte. Además, desde la LO 1/2025 debe comprobarse el requisito de negociación previa antes de iniciar determinados procedimientos civiles. El medio concreto debe elegirse según el conflicto.
Contratos de arras y compraventas inmobiliarias en Alicante y Elche
Un conflicto de arras suele surgir cuando ya existe una cantidad importante en juego.
En ese momento no conviene partir de reglas automáticas como:
“El comprador pierde siempre el dinero”.
o:
“El vendedor solo tiene que devolver el doble”.
La primera cuestión debe ser siempre leer el contrato completo y reconstruir qué ha ocurrido.
En Martín Robles Abogados analizamos contratos de arras, incumplimientos en compraventas inmobiliarias y reclamaciones derivadas de operaciones que no llegan a formalizarse.
El estudio incluye la naturaleza de las arras, las obligaciones asumidas, las comunicaciones entre las partes, la prueba disponible y la estrategia extrajudicial o judicial más adecuada.